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从被腾房到三套房补偿,你需要做什么?

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2018-11-23 16:32
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摘要 : 一边是物业腾房,一边是廉价征收,承租人真的无路可走了吗?

本案主办律师:段福惠律师

(现为 ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)


· 关键词 ·


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关键词承租房腾退廉价征收房屋租赁合同、北京海淀案例、段福惠律师胜诉案例

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? ? ? ?维权向来不是一蹴而就的。在征地拆迁中更是如此,每道法律程序的提起、进行并不至要求其一定要复议成功或是诉讼完胜,所谓不要在意一城一池的得失,要看到每道程序必有其使命,极力向着为当事人维权的最终目标进发,否则束手束脚,当断不断,必受其乱。


? ? ? ?在北京市海淀区赵先生承租房遭廉价征收及产权纠纷一案中,征收单位以极不合理的补偿标准对赵先生的承租房进行廉价征收,与此同时,物业公司又以租赁合同为凭,一纸诉状要求赵先生腾房,从而霸占拆迁利益……可谓“风刀霜剑严相逼”,腹背受敌的赵先生并没有被困难吓倒,而是展现出了“明知山有虎,偏向虎山行”的勇气,及时拿起法律武器,维护自身合法权益。最终,通过维权律师,段福惠律师一环扣一环的精心布局和掷地有声的辩护,赢回了本就属于当事人的拆迁权益,经过3个月的鏖战,共计获得了一套三居一套两居一套一居,另加163万余元的补偿。




· 案情回放 ·


? ? ? ?2012年11月5日,北京市海淀区人民政府发布《征地公告——学院路北端土地一级开发》京(海)政地征〔2012〕030号文件,北京市土地整理储备中心海淀区分中心实施的“学院路北端土地一级开发”项目已经北京市人民政府批准,拟对东至学清路,南至月泉路,西至双清路,北至北五环路辅路范围内进行征收,建设为商业金融、多功能、教育科研、文化娱乐等用房。2014年4月30日,落实该项目的北京市中关村国际种业科技有限公司发布搬迁公告,要求各被拆迁人在6月20日之前完成搬迁。赵先生承租的平房处于拆迁范围以内。

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? ? ? ?由于征收实施单位给予的安置补偿标准极不合理,赵先生遂决心拿起法律武器维护自己的合法权益。2014年7月16日,赵先生径直找到北京市资深拆迁维权专家段福惠律师,并签订了拆迁专项委托代理合同。由此揭开了拆迁维权的序幕。

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? ? ? ?序幕拉开,战事随之而来。2015年4月2日,北京城建银地物业管理有限责任公司以房屋租赁合同纠纷为由一纸诉状将赵先生告到了海淀区人民法院。其声称受北京城建二建设工程有限公司的委托负责管理2号院,并与赵先生签订了房屋租赁合同,诉请赵先生支付房屋使用费,搬离并腾空2号北小院。至此,硝烟四起,难关纷至沓来,赵先生愁眉不展。且看段律师如何来破局扭转乾坤。




· 律师说案 ·


?办案第一辑:政府信息公开——寻根究源,打开局面。

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? ? ? “求木之长者,必固其根本;欲流之远者,必浚其泉源”,段律师认为从根源上打开拆迁征收的被动局面,首先就要从政府信息公开申请入手。受理案件后,段律师立即向海淀区房屋管理局、北京市发展和改革委员会(以下简称北京市发改委)申请公开房屋拆迁许可证、立项批复文件。“行家一出手,就知有没有”,未久北京市发改委做出信息公开答复书,公开了《关于海淀区学院路北端土地一级开发项目建议书(带可行性研究报告)的批复》(以下简称批复)。对于拆迁许可证,海淀区房管局答复称未掌握此信息,段律师遂向海淀区人民政府房屋征收办公室(以下简称海征办)申请拆迁许可证信息公开,海征办亦称未掌握此信息。政府方面不按法律程序行事以至于斯,被拆迁人的权利岌岌可危,且看段律师计将安出?

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办案第二辑:行政复议——打蛇上棍,反客为主。

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? ? ? 北京市发改委做出信息公开答复后,段律师仔细研读《批复》文件,希冀找到案件的突破口。段律师认为,北京市发改委在该项目立项中并没有履行法定的审查义务,在缺少环境影响评价审批文件和土地预审文件的条件下同意立项,同时又没有举行听证,在实体和程序上均不合法。据此,段律师向北京市人民政府提起行政复议,请求确认该《批复》违法。然而好事多磨,北京市人民政府罔顾法律规定而言之凿凿,维持了北京市发改委作出的《批复》。对此,段律师却胸有成竹地表示这早在她的意料之中。

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办案第三辑:行政诉讼、要求保护公民人身财产安全、律师函——不退反进,步步进逼。

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? ? ? 北京市人民政府作出维持的复议决定后,段律师随即对北京市发改委提起行政诉讼,请求确认前述《批复》违法。

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? ? ? ?在等待法院受理的过程中,随着项目的推进,拆迁人有恃无恐,嚣张跋扈。拆迁范围内多户房屋遭到非法强拆、物品损坏,被拆迁人自身也遭到暴力殴打,只能住院治疗。2015年2月5日,段律师起草《要求保护公民人身财产安全申请书》致北京市公安局海淀分局,请求该局及时制止违法行为,保护被拆迁人及其家人的人身财产安全。随即又向该项目拆迁指挥部致律师函,要求其保护被拆迁人的合法权益。

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? ? ? ?2015年5月6日,赵先生立项批复纠纷案开庭。西城法院以原告赵先生作为涉诉房屋承租人,对该房屋不享有所有权,与被诉行政行为没有利害关系为由,裁定驳回起诉。其实,该项目立项审批程序并无环评审批文件,土地预审文件也已经过期,被告北京市发改委败诉是板上钉钉的事。结果虽不尽人意,但段律师认为“道路是曲折的,前途是光明的”,赵先生的合法权益一定能得到维护。

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? ? ? 一审裁定驳回后,段律师向北京市第二中级人民法院提起上诉。其认为上诉人赵先生具有诉讼主体资格,姑不论其是否房屋所有权人,即使是房屋承租人也属于拆迁当事人之一,而且已有相关判例认可承租人诉讼主体资格,一审法院明显在混淆视听,为拆迁人张目。该项目连拆迁许可证都没有,征收决定也没有,立项的程序也未必合法。然,二审法院并未持法公判,与一审的理由如出一辙,裁定驳回了上诉。

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办案终一辑:管辖权异议申请——背水一战,毕其功于一役。

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? ? ? ?前边说赵先生担忧的不止这一茬,北京城建银地物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷将赵先生告到了北京市海淀区人民法院。不仅诉请房屋使用费,还要求赵先生腾退房屋,承担诉讼费用。扑朔迷离的战局,弥漫着纷乱的气息,且是要分一杯羹呢!段律师眉头一皱,计上心来:提起管辖权异议申请。

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? ? ? ?在提交答辩状期间,段律师起草了管辖权异议申请至海淀区人民法院。段律师认为,赵先生属于本案被告,对房屋具有独立请求权,享有当事人的诉讼权利,有权对本案提起管辖权异议,且本案涉及的案件标的较大,关涉的拆迁项目又是海淀区政府的重点项目,应当属于本辖区内重大复杂的案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,该案件不宜由海淀区人民法院管辖,应该由其上级人民法院指定管辖,或者直接由上级法院即北京市第一中级人民法院直接审理。海淀区人民法院裁定驳回了管辖权异议申请,理由是无证据证明属本辖区重大负责案件,认为本案属于房屋租赁合同纠纷,履行地也在海淀区,管辖权异议申请不成立。

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? ? ? ?赵先生对结果不解,有些沮丧,段律师对其耐心解释,且按下不表。此裁定结果正中段律师下怀,她已运筹帷幄多时了。2015年5月5日,段律师向北京市第一中级人民法院提起民事上诉,诉求撤销一审裁定。2015年6月15日,段律师以该项目涉及的并非单纯的房屋租赁纠纷,而是法律关系、案情错综复杂的拆迁案件,对该地区也有重大影响为由向北京市第一中级人民法院提出要求书面审理申请。北京市一中院裁定驳回上诉,维持原裁定,作出时间为2015年7月3日。

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? ? ? ?段律师这极其精妙的一招,致使房屋租赁合同纠纷案久久未开庭,极大的拖延了时间,胜利的天平开始向赵先生倾斜。此时的拆迁人只能干着急的等待,却又不能违法强拆其房屋,法院虽裁定驳回赵先生诉北京市发改委《批复》违法诉求,但于拆迁人而言拆迁许可证、征收决定都没有,房屋租赁纠纷又起,产权又起争执,赵先生岂能如期所愿及早腾退,拆迁人怕是要夜夜垂泪到天明了。

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? ? ? 拆迁人很快就主动来找赵先生协商谈判了。2015年10月27日,赵先生与拆迁人达成拆迁安置补偿协议,共计获得了一套三居、一套两居、一套一居,另加163万余元的补偿。至此,段律师为赵先生的维权告一段落。




· 律师点评 ·


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? ? ??首先,维权向来不是一蹴而就的。在征地拆迁中更是如此,每道法律程序的提起、进行并不至要求其一定要复议成功或是诉讼完胜,所谓不要在意一城一池的得失,要看到每道程序必有其使命,极力向着为当事人维权的最终目标进发,否则束手束脚,当断不断,必受其乱。

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? ? ??第二,在征地拆迁中与当事人沟通是极其重要的,这是律师的一项基本功。不仅要正确引导其维权手段,平和从容的心态,使其不致采取过激的手段来对抗拆迁人,而且在每道法律程序进程当中,也要与其沟通良好,建立起绝佳的信任,以保证律师与当事人铁板一块,不至于说律师正在全心全意尽责维权,而当事人已悄然签订安置补偿协议、或是放弃代理,丧失最佳维权时机,最后黯然收场,悔不当初。

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? ? ??第三,在征地拆迁中有两个思维很重要。一是要注重法律法规规定、法律程序,项目的立项、拆迁许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等的作出是否遵循法律规定,是否符合法律程序,拆迁人实施的拆迁行为是否符合法律规定、程序。二是注重对时间的把握:拖延时间。无论是政府信息公开、行政复议、行政诉讼等拖延时间是其终极目的,以便让拆迁人向被拆迁人妥协,有一个平等协商的平台进行安置补偿谈判。对拆迁人而言时间是海绵里的水,挤着挤着就没了,到了限定时间未拆迁完毕是其失职,是故律师要利用好这个关键达到转败为胜、转危为安的境地。


段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为ag手机客户端注册|官网主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。



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手机:186-1058-6926

微信:同手机号

座机:010-6315-2271、4009-679-689

邮箱:zhengshanlaw@163.com


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