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拆迁,关于土地承包的“拆违”与“违拆”,值得一看!

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2018-08-29 12:36
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摘要 : 新竣工养殖场遭镇政府强拆,一夜之间心血成废墟?是我“违建”犯法,还是他“违拆”有理?

本案主办律师之一:段福惠

(现为 ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)


关键词


关键词北京拆迁违章建筑建设用地,养殖场租赁,强拆

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违章建筑是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物。违章建筑可以分为两类,一是违反《土地管理法》,未取得建设用地使用权而建造的建筑物;二是违反《城乡规划法》,未获得规划许可或者违反规划许可,擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。


县级以上地方人民政府的土地行政主管部门和城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违章建筑的行政主管部门,是违章建筑的确认机关,拥有对违章建筑进行处理的行政执法权

案情回放:

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2011年10月中旬,一位面色中写满了焦虑踌躇的中年男子来到了律所,委托段福惠等律师拯救其被镇政府“拆违”毁掉的养殖场!


原来,2003年1月,北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社将位于本村西北位置的14亩土地承包给马峰(化名),做种植养殖使用,承包期限为30年。2006年3月,因马峰无力经营,将上述承包地中的9亩土地转包给刘畅(化名),并经过了衙门村村民委员会的同意。2008年9月,经与衙门村村民委员会协商同意后,刘畅又将上述9亩承包地连带500多平方米的地上建筑物(2003年由马峰建设)转包给郭一耀(化名,即前述男子),转让费50万元。当日,郭一耀与衙门村村民委员会签订了《补充协议》,约定郭一耀与村委会直接形成承包关系


合同签订之后,郭一耀按照承包合同约定投入大量资金建设养殖设施,在2008年年底开始修建牛舍、挤奶厅、办公室、员工临时宿舍、库房等设施近5000平方米,并于2009年7月经村委会同意申请注册了北京XX生物科技有限公司


2010年3月,“山光照槛水绕廊,舞雩归咏春风香”,郭一耀北京XX生物科技有限公司的养殖基础设施也全线竣工。然而,就在郭一耀准备大展宏图的时候,“噩梦”不期而至——马坡镇人民政府在没有对郭一耀进行任何通知的情况下将其北京XX生物科技有限公司的所有建筑物强制拆除


事后,郭一耀找到镇政府质问无故拆房的缘由,镇政府答复称,被拆建筑物没有取得建设工程规划许可证,属于违法建设。

律师说案:

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办案唯一辑:诉的主题曲


1. 疾如流星的起诉


段福惠等律师介入案件之后,详细查看了关于土地承包的全部协议。随后便以委托人郭一耀的名义向顺义区人民法院提起了行政诉讼,请求法院确认被告马坡镇人民政府实施的强制拆除“违建”的行为是违法的。


在起诉状中,律师历数涉案强拆行为的四大违法理由


①原告与衙门村村委会签订承包协议时,该块土地上已经有500多平方米的建筑,该建筑是第一个承包人马峰于2003年1月承包土地之后建设的,根据“法不溯及既往”的明律,被告无权予以拆除;


②原告承包的土地是养殖用地,且严格按照土地承包合同的约定进行使用,并于2009年申请注册了北京XX生物科技有限公司,程序正当,而养殖用地建设养殖用房是不需要建设工程规划许可证的,被告强制拆除行为没有法律依据;


③原告承包的土地规划用途本身就是建设用地,即便依照《城乡规划法》的有关规定,在建设用地上未获批准手续而为的建设行为也不必然要采取强制拆除的行政处罚措施,“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”,应当限期改正。本案原告所建养殖用房并没有影响规划实施,只是没有办理手续,所以只需补办审批手续即可,被告强拆行为显然属于不当行政行为


④被告将原告的养殖用房认定为违法建设并予以强制拆除,属于行政处罚的行为,但在该行为实施之前却没有以任何形式通知原告,显然侵犯了原告的知情权和陈述申辩的权利,程序不合法


2. 被告的新证据


2012年2月上旬,顺义区人民法院公开开庭审理了郭一耀诉马坡镇人民政府强制拆除一案。审理过程中,有备而来的马坡镇人民政府提交了一份新证据——《违法建设拆除通知书》,并称:2010年3月25日,被告从北京市规划委员会查询到原告北京XX生物科技有限公司的所有建筑物未依法取得建设工程规划许可证,从而对原告作出《违法建设拆除通知书》,并于当日到原告承包地上进行送达,因未找到原告,将该通知书贴于原告承包地的建筑物上。因原告未在通知书规定的期限内自行拆除建筑物,遂采取了强制拆除措施。


显然,被告马坡镇人民政府试图通过这一纸原告未曾见过的通知书证明其强拆行为乃是师出有名,且程序正当。不过,这一“突然袭击”的如意算盘最终未能打响,反而被目光如炬的律师捕捉到了两项重要信息:


①《违法建设拆除通知书》落款处赫然盖着马坡镇村镇建设科的红色钢印,证明该通知的发文主体是马坡镇村镇建设科,而这只是马坡镇人民政府的一个部门,不是行政主体,不能对外以自己的名义作出行政行为


②原告并不在被拆除的北京XX生物科技有限公司居住,被告所谓的送达《违法建设拆除通知书》的时候原告也不在北京XX生物科技有限公司,这种情况下被告将《违法建设拆除通知书》“留置送达”在北京XX生物科技有限公司并不符合法律规定的留置送达的要求


3. 阳春三月判决季


2012年3月下旬,在一个春光明媚的下午,郭一耀从顺义区人民法院领回了《行政判决书》。在判决书里面,合议庭采纳了郭一耀代理律师的观点,以被告作出《违法建设拆除通知书》的事实依据不充分、马坡镇村镇建设科以马坡镇人民政府名义作出《违法建设拆除通知书》行为不当、被告在原告并未在场的情况下采用张贴方式送达通知书的行为存在欠缺三点理由判决确认被告强制拆除原告养殖用房的行为违法。


春的脚步催生了万物的欣欣向荣,法院的正义一判则卷走了郭一耀心中堆砌已久的阴霾,只留下焕然一新的希望与信念……

律师点评:

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后,“拆违”一词日渐广泛地走入拆迁维权法律工作者的视线。之所以如此离不开两项因素:


其一,我国法律规定的一般意义上的“违法建筑”,主要违反的是《土地管理法》和《城乡规划法》法的有关规定,未经规划主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。在我国大范围集体土地与小范围国有土地之内,因历史变动、城市经济飞速发展等客观原因,为数不小的房屋若按照严格法律规定来界定其合法性,很难被排除在“违法建筑”的范畴之外。这样特殊的国情背景,加之法律体系的不完善、行政执法的任意性两大严峻现实问题,以“拆违”之名行强拆之实的怪诞现象实在是想不出现都难。


其二,“拆违”攻势强大,拆迁户对此几乎毫无抵抗能力可言,因为他们无法从法律的形式上证明自己房子的合法性。而拆迁部门就会借机拆掉该处房屋,从而降低补偿、甚至是不给补偿


本案中,当事人郭一耀的养殖用房没有取得建设用地规划许可,被归为“违法建设”似乎并无不妥。但是,这种情况下堂而皇之的强拆行为又是否妥当?笔者认为非然。


郭一耀承包的土地规划用途本身就是建设用地,这不同于在耕地上建房,如果在耕地上建房,是违反《土地管理法》的强制性规定,那么行政处罚措施只能是强制拆除,但是在建设用地上建房没有批准手续的,由于并不影响规划实施,所以可以补办审批手续。而如果强制拆除5000平方米刚刚建设完毕的、具有养殖功能的建筑物,一方面势必造成社会资源的极大浪费,不符合《循环经济促进法》的规定,另一方面对郭一耀来说,也显失公平。

相关法条

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《土地管理法》


第53条:经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。


第76条:未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


《土地管理法》、《城乡规划法》虽然赋予了土地行政主管部门和城乡规划主管部门对违章建筑作出处理决定的权力,但是法律没有规定上述行政机关具有违章建筑处罚的强制执行权,更没有规定违章建筑的强制拆除权


《行政强制法》


第53条当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行行政决定的,没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内,依照本章规定申请人民法院强制执行。


这就赋予了没有强制执行权的土地部门和城乡规划部门依法申请法院强制执行的权利,亦明确了强制拆除违章建筑的主体只能是人民法院,该规定使相关行政部门对违章建筑的处理决定不再是一纸空文,而是具有较强的操作性。


12

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为ag手机客户端注册|官网主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。

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