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第三期:关于拆迁,那些违法的决定之《房屋征收决定》

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2018-12-06 17:58
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摘要 : 被确认违法的房屋征收决定

主讲人:段福惠

(现为ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)


段律师开庭剪影低清.jpg

段福惠律师开庭剪影


· 什么是《房屋征收决定》 ·


国有土地上房屋征收.png

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? ? ? ?房屋征收决定是政府根据公共利益的需要,对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收,土地使用权同时收回的行政决定,房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案,并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。


※《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)


第八条:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。




· 事实概要 ·



? ? ? ?2017年11月27日,瓮安县人民政府因瓮水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设作出瓮府房征字[2017]13号《关于瓮安县瓮水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收的决定》,该项目不属于公共利益的范围,该征收也不符合土地利用总体规划和城乡规划,征收补偿费用没有足额到位、专户专储、专款专用,瓮安县人民政府作出征收决定之前没有广泛征求社会公众的意见,作出征收决定之后也未告知利害关系人,征收决定的作出程序也存在多出违法之处。何先生等6人的房屋在征收范围之内,6人对该征收决定不服,经远房亲戚介绍,决定请段福惠律师维权。




· 办案经过 ·


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? ? ? ?段福惠律师接手该案后,经过多次与当事人的沟通,了解案情,通过提起信息公开等程序获取信息,向黔南布依族苗族自治州人民政府提起了对《关于瓮安县瓮水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收的决定》的行政复议,但黔南布依族苗族自治州人民政府作出黔南府行复决字[2018]34号《行政复议决定书》维持了瓮安县人民政府作出的瓮府房征字[2017]13号《关于瓮安县瓮水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收的决定》。当事人和律师并没有因为黔南布依族苗族自治州人民政府的复议决定而放弃,维权的道路上充满荆棘,并不容易,段律师针对房屋征收决定和复议决定向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起了行政诉讼,经过不懈的努力,终获得胜诉判决,黔南中院判决确认瓮府房征字[2017]13号《关于瓮安县瓮水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收的决定》违法,撤销黔南府行复决字[2018]34号《行政复议决定书》。




· 胜诉原因 ·



? ? ? ?本案中作出征收决定涉及的多个行为在程序上存在多处违法之处,是本案的胜诉关键。


? ? ? ?首先是本案中被告瓮安县人民政府提供的2013年7月11日,黔南州人民政府《关于贵州省瓮安县城市总体规划修编(2012-2013)的批复》(黔南府函﹝2013﹞144号),原则同意修订后的《贵州省瓮安县城市总体规划修编(2012-2013)》,城市规划区包括翁水办事处等辖区。但该城市规总体规划未经贵州省人民政府审批,属于程序违法。

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? ? ? ?其次,2017年9月26日,瓮安县政府召开专题会议研究审查《瓮安县朵云拓展区控制性详细规划》相关事宜,并形成《关于研究审查<瓮安县朵云拓展区控制性详细规划>的会议纪要》(瓮府专议﹝2017﹞147号),但瓮安县人民政府国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,未广泛征求公众意见,属程序违法。

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? ? ? ?再次,2017年10月9日,涉案项目工作组向县城建设指挥部作出《怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设项目群众意见建议收集梳理情况汇报》,将公众意见进行统计、汇总、报告,但未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布,系程序违法。

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? ? ? ?最后,2017年9月22日,相关工作人员在涉案项目的群众动员会上宣读了《瓮安县翁水街道办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设项目房地产资产评估机构选定办法》,该《办法》第三条规定,房地产和资产评估机构由房屋征收部门从贵州省内有资质的评估机构备案名单中各提出5家,供被征收人选定,被征收人也可以在备选名单以外另选贵州省范围内具有三级以上资质的评估机构;按得票多少由高到低确定评估机构。瓮安县政府在《评估机构选定办法》中未明确协商时间,亦未组织被征收人协商确定评估机构,而是直接投票选举,且被征收人另选评估机构的范围被限制在贵州省内,限制了被征收人的权益,属于程序违法。2017年11月27日,瓮安县政府公布了《关于瓮安县翁水办事处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收的决定》(瓮府房征字﹝2017﹞13号)以及《瓮安县翁水办事处处怡人泉至野鸡井片区棚户区改造暨市政工程建设房屋征收安置补偿方案》。征收决定文本本身,明确了房屋征收部门、征收实施单位、征收范围、以及60日的签约期限和相关诉权的告知,符合法律规定。但安置补偿方案是征收决定的组成部分,如补偿方案不合法,征收决定的合法性也会受到影响。

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? ? ? ?同时,涉案征收范围内存在国有土地和集体土地一并征收的情形。当事人张先生的房屋即是修建在集体土地上,且持有《集体土地建设用地使用证》,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三、四十四、四十五条规定,任何单位和个人建进行设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续;征收土地应报省级以上人民政府批准。虽然瓮安县政府提交了242号用地批复,但存在征收决定在前,批准用地在后的情形,违反法律规定,应确认违法。

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? ? ? ?因此,本案涉及征收决定存在前置行为、评估机构选定、征收在前批准用地在后等程序违法的情况,法院最终判决确认该征收决定违法并撤销了黔南州政府维持该征收决定的复议决定。




· 律师寄语 ·


房屋征收决定.jpg


? ? ? ?各类征地拆迁案件的违法点须在合适的时机运用,有些被拆迁人说哪里哪里违法,没有意义,必须纳入到具体的案件当中,如果没有具体的法律程序,就算知道违法也没有意义。因为不会恰当运用,不会运用就无法创造与拆迁方地位对等的谈判协商平台,最终即便和解,也拿不到理想的补偿。


? ? ? ?法院是定纷止争的,解决矛盾的最好平台,审判此类案件的法官往往都愿意协调。


? ? ? ?在房屋征收过程中,被征迁的老百姓,在自身拆迁权益遭到不法政府行为侵犯时,就算知道了对方的违法点,不会灵活运用也是无济于事的。唯有信赖律师,相信法律,及时拿起法律的武器,方能维护自身合法权益,获得理想的补偿利益。



段福惠律师简介


手机版.jpg


段福惠律师,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有20年,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,办案经验丰富。曾就职于北京盛廷律师事务所、北京在明律师事务所。现任ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。



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