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换个律师,补偿翻倍,再给5套房

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2019-07-17 17:53
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摘要 : 段福惠律师又一经典翻盘案例

本案主办律师之一:段福惠律师?

(现为 ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)


关键词


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关键词:超载面积、共有权人、执行异议、北京市拆迁案例、段福惠律师胜诉案例


在集体土地上,村民建房超出证载面积的情况不在少数,对于超载面积,该不该补偿呢?根据2003年8月1日起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中的规定,答案是否定的。也正因如此,北京海淀刘欣欣(化名)一家在一整年的维权历程中停滞不前,怎么办?意识到当时维权瓶颈的刘欣欣果断换了律师,经邻居介绍,她选择了段福惠律师。最终结果不负众望,补偿从118.8万提升到了344.5万,外加5套回迁房达成协议。从开始拆迁到拿到补偿,5年中刘家历经艰难,最终赢来了千万补偿的圆满结局,而段律师也好从此案功成身退,严阵以待,迎接下一位需要帮助的被拆迁人。




案情回放


回肠九转的委托人


2008年11月上旬,一位面容憔悴的中年女子找到段福惠律师咨询拆迁问题,从这位名叫刘欣欣的中年女子的描述中,段律师了解了其一家四口、时逾五年的艰辛维权史。在强拆迫在眉睫的情势下,他们决定重新选择段律师。


四面楚歌的委托背景


刘家涉迁房屋建于1992年,产权人为刘父,一层建筑面积280余平,二层建筑面积140余平,总面积达420多平,远超《村民建房用地申请审批表》中批准的265平。


2003年11月27日,东北旺地区901户住户被划入拆迁范围,刘家便是其一。


2003年12月,刘家人收到《北京市房屋拆迁评估结果报告》,其中认定刘父为被拆迁人,房屋建筑面积236平,并依据2001年补偿标准确认刘家的补偿数额为118.8万元。面对这杯水车薪的补偿,刘家人迟迟不愿签协议。


2007年9月上旬,已有695户签了协议搬了迁,刘家人仍然在说“不”!


同月底,海淀区建委便做出《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》,裁决拆迁人对刘父进行补偿,补偿数额为118.8万元,刘家则须在裁决书送达之日起15日内将房腾空。


2007年11月至2008年10月,经过一年的复议诉讼,刘家的原代理律师并没有改变房屋面临强拆的现状,更别说提高补偿了……


而此时,处于肝癌晚期的刘父也每况愈下,刘欣欣只能代父维权,果断解除与原代理律师的委托关系,并重新锁定自己的维权同盟。


否极泰来的圆满结局


段福惠律师自介入该案的一年多时间里,紧锣密鼓地展开了一系列法律运作。2010年3月,段律师助力委托人与拆迁方达成和解,由后者对刘家补偿货币344.5万元,并安置五套总面积共计362平的回迁房。




律师说案


维权伊始,段律师即拟定大纲——阻却强拆。因为一旦房屋被强拆,拆迁户往往难以逃脱“人为刀俎我为鱼肉”的被动境地,高额补偿难乎其难!


抓住违法点,谈话直指拆迁方软肋


2008年12月初,海淀法院通知刘欣欣进行谈话,段律师陪同参加了这次谈话,并指出据以执行的裁决书存在着明显违反法律的情况:


①超过批准范围外的房屋不给予任何补偿明显违反《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、拆迁补偿金额计算完全依据国有土地上的拆迁补偿计算方式明显违反《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》;


②裁决书的补偿金额系采用2001年的基准房价与基准地价,违背了市场价格;


③涉案房屋共有权人刘欣欣已向海淀法院提交了《执行异议申请书》,法院应当中止执行程序,先行审查执行异议并出具裁定。


法官与律师的对话,法律与法律的对话,鞭辟入里,为通往理想补偿之门铺垫了道路。


申请执行异议,强拆程序即刻破产


早在2003年8月中旬,刘父即将涉案房屋的一间赠与给了刘欣欣,并进行了公证。那么,刘欣欣作为涉案房屋的共有产权人,就有权提出执行异议。段律师便向海淀法院提交了《执行异议申请书》,主张海淀区建委对刘父所作《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》的内容明显包含执行案外人刘欣欣的财产,依法应当不予执行。


2009年8月,抱恙已久的刘父去世,海淀区建委的强执程序已然如履深渊,因为,被执行人的死亡势必要求被执行主体的变更。


面对两道固若金汤的法律屏障,强拆程序即刻破产——在海淀法院的主持下,拆迁人与刘家两次协商后达成书面协议:前者对后者补偿货币344.5万元,并提供五套回迁房,如果协议签订后前者未提供回迁房,那么就按照未安置房屋总建筑面积乘以当地房屋市场价格的标准承担违约责任,后者则定期腾空房屋。




律师点评


将刘家漫长而艰辛的拆迁维权之路放诸于法律的视角,可以回答以下三个问题:


一、超出批准范围外的房屋是否给予补偿?

在集体土地上,村民超出批准房屋建房的情况很是普遍。在这种情况下,拆迁人一方是否一刀切,对凡是超出批准范围外的房屋均不予补偿?根据2003年8月1日起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中的规定,答案是否定的,而正确的操作方式是:拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积,以房屋所有权证标明的面积为准;未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的,按照批准的建筑面积认定。本办法施行前宅基地上已经建成的房屋,未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件,但确由被拆迁人长期自住的,应当给予适当补偿。


二、宅基地上房屋的补偿额应当如何计算?

北京市针对集体土地房屋拆迁于2003年制定和颁布了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》,这两部地方性政府规章明确规定了宅基地房屋拆迁不属于城市房屋拆迁,并对拆迁补偿规则作出了不同于城市房屋拆迁补偿规则的计算方法。具体而言,宅基地上的房屋补偿价等于宅基地区位补偿价乘以宅基地面积再加上被拆迁房屋重置成新价。而与国有土地相邻的集体土地,其宅基地区位补偿价,可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。其中,“可以参照”的含义有两重:一方面,不等于完全依照;另一方面,区位地价的确定应尊重市场化评估的原则标准。


三、安置补偿协议如何约定才有保障?

在拆迁维权实践中存在着一种值得拆迁户警惕的情形,即与拆迁人一方达成调解或者和解之后,拆迁人一方表示愿意提供其认为合理的货币补偿或者产权调换,但由于协议方式的不当,事后拆迁人一方毁约时拆迁户却空口无凭。举最为常见的例子,拆迁人一方向拆迁户提供了选房通知单而没有签订正式协议,时间久了,拆迁户要么拿不到房子,要么被告知“一房二嫁”。一般来说,协议方式应当是白字黑字的书面协议,且应当约定不履行约定事项时的违约责任,这样可以避免“煮熟的鸭子也会飞”的尴尬!


段福惠律师简介


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段福惠律师,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有20年,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,办案经验丰富。曾就职于北京盛廷律师事务所、北京在明律师事务所。现任ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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