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一房五证,5个权利人分获房产置换加货币补偿

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2019-07-25 16:56
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摘要 : 一房拆迁,如何保障多个权利人的安置补偿利益?

本案主办律师之一:段福惠律师

(现为 ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)

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关键词


共有产权房.jpg


关键词:一房五证、共同继承、拆迁裁决、北京市拆迁案例、段福惠律师胜诉案例


拆迁实践中,一房多证,或者一房一证,但多人共有的情况大量存在。面临拆迁纠纷,如何保障多个权利人的动迁安置补偿利益?根据我国法律,一物一权、一人一权的保护原则,只要确认了房屋权利人的身份,就有权享有相应的权利,任何人不得侵犯。拿拆迁来说,每一位权利人都享有获得动迁安置补偿资格的权利,不为拆迁人的意志而转移,来看北京通州这个典型案例。




案情回放


2009年7月15日,北京市通州区上营棚户区改造项目启动。此次拆迁纠纷,涵盖了王松(化名)、王柏(化名)、王栎(化名)、王杨(化名)、刘林(化名)等五人分据五个产权的同一房屋(换言之,一房五证)。

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拆迁人开具的房屋拆迁补偿标准是每平米1.5万元,远不足以在北京另置一套房屋。

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2010年5月10日,松、柏、栎、杨、林等人齐齐委托了北京注着名拆迁律师段福惠律师,以期提高补偿金额。

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委托时,委托人的拆迁命运已是“边城告急”:一方面,王杨、刘林不但已被通州区住建委下了裁决,且该裁决已成定论。《行政诉讼法》规定公民直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出,而段律师介入之时,这宝贵的三个月已成为了“过去时”……另一方面,王柏也很快步入了被裁决人之列。

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2011年5月中旬,这场看见硝烟亦不见烽火的战争终于阴霾散尽,以5套房与55万元的补偿吹响了和平的号角。


律师说案


2010年9月15日,通州区住建委对王柏作出了两份《房屋拆迁纠纷行政裁决书》,责令其领取房屋拆迁补贴,并在裁决书生效之日起十五日内腾空房屋。与此同时,王杨也收到了同样的《房屋拆迁纠纷行政裁决书》。

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身经维权百战的段律师深知,房屋一经裁决便面临强行拆迁,一旦强行拆迁,高额补偿难上加难。

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功夫不负有心人,段律师很快找到了能让委托人们咸鱼翻身的制胜法门。原来,王松是王柏的父亲(已去世),王柏是王松的四个子女之一,且王松的配偶仍然健在。那么,通州区住建委将王松名下的房屋直接裁决到王柏名下的行政行为无疑犯了一个“弥天大错”——按照我国《继承法》的规定,配偶与子女是被继承人的第一顺位继承人,在无遗嘱明确继承额度的情况下,一并共同继承遗产。换言之,已故王松名下的房产,属于王柏与他母亲以及三个兄弟姊妹的共同财产。因此,通州区住建委将王柏作为房产的被裁决人无疑是违法的。

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2010年11月中旬,段律师以北京市通州区住建委为被申请人,向北京市住建委提起行政复议,请求撤销其对王柏所作的、以王松名下房产为对象的《房屋拆迁纠纷行政裁决书》。

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2011年2月,不负所望,北京市住建委作出了撤销前述《房屋拆迁纠纷行政裁决书》的复议决定。

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裁决被撤,拆迁人对王柏等人高高筑起的强行拆迁攻势刹那间分崩离析,商人的理性,使其快速调整策略,改走协商路线。于是,便有了文章开篇的绚丽结局。


律师点评


这是段福惠律师又一个尚未走上法庭,就已经完美结案的拆迁维权案例。一个不凡的律师,通常是因为他(她)能够众里排他,洞悉案件本质以及不易被擦觉的优势细节,继而精雕细琢,无限放大其正面价值,最终修得正果。

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回顾本案,其优势细节大抵如下:法律保护每一位公民的合法权利,一物一权、一人一权。拿拆迁来讲,一个权利确定一个被拆迁人,房产上存在几个权利人,拆迁就会有几个被拆迁人。也就是说,有几个被拆迁人,即使他们的权利共同存在于一个房产,整个拆迁程序也要对这些被拆迁人分而行之。如果违背了这一法则,那么,拆迁程序就是违法的。


段福惠律师简介


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段福惠律师,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有20年,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,办案经验丰富。曾就职于北京盛廷律师事务所、北京在明律师事务所。现任ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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