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最高院判例:公房承租人被变更适用行政案件起诉期限规定

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2019-07-29 16:29
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摘要 : 公民、法人或其他组织向人民法院提起行政诉讼,应当在法定期限内提出。

裁判要旨


直管公房类文物腾退.jpg


? ? ? ?《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十六条规定:“本规定执行中的具体问题,由市房屋土地管理局负责解释。”北京市房地产管理局根据该规定,统一制定了《北京市公有住宅租赁合同》。该合同虽属示范性的合同文本,但实践中北京市各区县房地产管理局、自管房单位、房产经营单位均依据该合同中的相关条款进行公有住宅的管理,已经成为一种惯例。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定:“租赁期限内,乙方外迁或死亡,乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。从该条规定的适用情况以及公有房屋承租实践看,公有房屋承租人变更行为涉及原承租人家庭成员的重大居住权益,其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为性质类似。




裁判详情


中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书


(2017)最高法行申XX91号


? ? 再审申请人(一审原告、二审上诉人):李梦丽(化名),女,汉族,住北京市东城区。

? ? 再审申请人(一审原告、二审上诉人):袁笑笑(化名),女,满族,住北京市东城区。

? ? 以上二再审申请人委托诉讼代理人:袁城,男(化名),汉族,住北京市东城区。

? ? 再审申请人(一审原告、二审上诉人):袁城,男,汉族,住北京市东城区。


? ? 再审被申请人(一审被告、二审被上诉人):北京市东城区人民政府。住所地:北京市东城区钱粮胡同*号。

? ? 法定代表人:金某,该区人民政府代区长。


? ? 再审申请人李梦丽、袁笑笑、袁城(以下简称李梦丽等三人)因诉北京市东城区人民政府(以下简称东城区政府)公房承租人变更行为一案,不服北京市高级人民法院(2016)京行终5169号行政裁定,向本院申请再审。本院依法组成合议庭,对本案进行了审查。现已审查终结。


? ? 李梦丽等三人起诉称,1972年李梦丽姐弟五人随父母搬到现址居住,房屋承租人是李梦丽之父李韩兵(化名)。2002年父母先后去世,只剩其一家居住至今。今年得知居住的楼房搬迁改造,但在办理拆迁手续时才得知此房承租人已经换成了李琛(化名)。李琛不符合承租人条件,其也不知情。故诉至法院,请求依法撤销东城区政府职能部门给李琛订立的东城区天坛南里东区2号楼2单元403号的《北京市公有住宅租赁合同》。


? ? 北京市第四中级人民法院一审认为,公民、法人或其他组织向人民法院提起行政诉讼,应当在法定期限内提出。起诉不符合法定条件,已经立案的,应当裁定驳回起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定:“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。”本案中,原北京市崇文区房屋土地管理局天坛管理所将北京市东城区天坛南里东区2号楼2单元403号公有住房承租人变更为李琛,系对公有房屋依职权进行管理的行为,不属于涉及不动产案件范围。该行为发生在2002年4月23日,自作出之日起至李梦丽等三人起诉时已超过五年,故李梦丽等三人的起诉不符合法定条件,应予驳回。据此依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第二项之规定,作出(2016)京04行初1215号行政裁定,驳回李梦丽等三人的起诉。


? ? 李梦丽等三人不服,提起上诉。


? ? 北京市高级人民法院二审认为,公民、法人或其他组织提起诉讼应当符合法定起诉条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定,因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第二项规定,当事人起诉超过法定起诉期限且无正当理由,已经立案的,应当裁定驳回起诉。本案中,涉案公有房屋原承租人为刘韩兵,原北京市崇文区房屋土地管理局天坛管理所于2002年4月23日将承租人变更为李琛。该行政行为系公有房屋管理机关依职权对公有房屋承租人变更进行审核确认的行为,因该行为提起的诉讼,不属于涉及不动产案件范围。该行为自作出之日起至李梦丽等三人起诉时已超过五年,故一审法院裁定驳回刘兰香等三人的起诉并无不当。据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定,裁定驳回上诉,维持一审裁定。


? ? 李梦丽等三人向本院申请再审称,1.根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十七条的规定,起诉是否符合法定期限存在争议的,由被告承担举证责任,被告不能提供充分证据的,应当认定原告的起诉符合法定期限。2.本案属于涉及不动产的案件,起诉期限为二十年。3.《最高人民法院关于依法保护行政诉讼当事人诉权的意见》第二条的规定应予适用。4.二审裁定在适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第二项时,仅提及“超过法定起诉期限”,未提及“且无正当理由的”,违背该项完整的立法原意。故请求撤销二审裁定。


? ? 本院认为,本案的核心争议是再审申请人李梦丽等三人提起本案诉讼是否符合法定起诉期限。产生本案争议的背景是北京市的城市公有房屋管理制度。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十六条规定:“本规定执行中的具体问题,由市房屋土地管理局负责解释。”北京市房地产管理局根据该规定,统一制定了《北京市公有住宅租赁合同》。该合同虽属示范性的合同文本,但实践中北京市各区县房地产管理局、自管房单位、房产经营单位均依据该合同中的相关条款进行公有住宅的管理,已经成为一种惯例。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定:“租赁期限内,乙方外迁或死亡,乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。”从该条规定的适用情况以及公有房屋承租实践看,公有房屋承租人变更行为涉及原承租人家庭成员的重大居住权益,其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为性质类似。案涉公有房屋原承租人为刘韩兵。原北京市崇文区房屋土地管理局天坛管理所于2002年4月23日将案涉公有房屋承租人变更为李琛。再审申请人对该变更行为不服提起行政诉讼,故应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年的起诉期限。一、二审裁定适用该款规定的五年的起诉期限确有错误,应予纠正。


? ? 综上,李梦丽等三人的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第四项规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款之规定,裁定如下:


? ? 本案指令北京市高级人民法院再审。


审判长  王振宇

审判员  孙 江

审判员  李纬华

二〇一八年八月二十八日

书记员  薛 菁


※说明:为保护个人隐私,当事人均隐去真实姓名。

注:本文仅供读者研究交流之用!

(文章来源:行政涉法研究)




正山普法


公租房.jpg


?一、公房承租权不能作为遗产继承


建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。


《北京市公有住宅租赁合同》中规定,租赁期限内,承租方外迁或死亡,承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。


京国土房管法字[2001]167号《关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》确定:“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件,即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后,不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移,应符合户籍管理的有关规定。如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时,根据有关规定,应由有关当事人提出书面申请,出租方同意后方可变更。


可见,仅依据法定继承人的身份是不能取得公房承租权的。


二、公房承租纠纷怎么解决?


因公房承租权而引起的纠纷应如何立案受理?


《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定:


1、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,由于双方法律地位平等,应作为民事案件立案受理。


2、直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼以及直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件,请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼,具有行政管理性质,双方法律地位不平等,应作为行政案件立案受理。


三、律师建议


近年来,北京地区的公房承租拆迁纠纷屡见不鲜,有公租单位直接腾退不予补偿的,有居住人私自变更承租人导致继承人拆迁利益受损的,有居住人因户籍问题不予安置的,有居住人、继承人、实际赡养人拆迁利益分配不均的……这其中,既有民事纠纷,也牵扯到一定的行政程序。对于该类案件,首先本着亲情第一的原则,建议家庭内部成员协商处理。协商不成的,尽快诉诸法律解决,找到专业处理拆迁类民事纠纷的律师,避免不必要的时间浪费和情感消耗。



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