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租赁合同到期后,企业拆迁如何补偿?

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2018-08-22 15:01
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摘要 : 租赁合同到期后,企业拆迁如何补偿?停产停业损失怎么算?遭遇强拆,如何维权?

本案主办律师之一:段福惠

(现为 ag手机客户端注册|官网合伙人、主办律师)


关键词

关键词合同到期企业拆迁停产停业损失、租赁、违建

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案情回放:

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位于北京市大兴区西红门镇某村10号的房产所有权人是李某,该房屋占地面积4000平方米,建筑面积为1100平方米。吴某某于2007年开始租赁上述房产,租赁期限为5年。合同到期后,双方没有续签租赁合同,吴某某继续使用该处房产,并且交租金至2013年8月。吴某某承租该房产后,将北京某某机械设备有限公司在此注册,并进行实地经营。该企业雇工40余人,经营状况良好。


2013年3月,李某找到吴某某称:双方签订的合同已经到期,请吴某某另找他处进行经营。搬家期限为15天,房屋租金不退。


吴某某经了解得知:大兴区中小河道治理指挥部办公室已经下发通知,因大兴区委、区政府决定实施2013年中小河道治理项目,吴某某承租的厂房在该项目范围内,因吴某某和房主签订的租赁合同已经到期,故吴某某不能获得任何补偿。


之后,相关的政府部门就隔三差五来到吴某某租赁的厂房,进行各式各样的检查,并要求吴某某必须停工,必须尽早搬家,吴某某的企业无奈只能停业。但是40多张嘴是要吃饭的,可是现在,新的厂址没有落实,企业搬家也没有任何的补偿,吴某某感觉压力骤大。


吴某某找到房主:我的企业在这里注册、经营,遇到拆迁,补偿款应该有我的。房主一口回绝:我们的合同已经到期,你要无条件搬家,拆迁没有你的任何补偿,你不要再来找我了。吴某某找到拆迁办:这是我企业的营业执照、纳税记录,租赁合同,现在拆迁了,应该有我的搬家费,停业损失费。拆迁办直接答复:你们的合同已经到期,而且合同当中有约定,遇到拆迁,要无条件搬家,而且,这次是政府工程,我们只对房主,不对承租人


多次上门协商,却多次碰壁的经历,让吴某某陷入了思考:是不是要换一种方式来解决问题了?经过慎重考虑,吴某某决定将本案交给专业法律人士来操作。经过一番甄选,吴某某选择了北京资深征地拆迁律师段福惠律师作为主办律师之一。

律师说案:

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办案第一辑:巧用律师函,确定被安置人地位


对于吴某某来说,面临的问题还不是补偿过低,而是被安置人地位无法得到确立,这就意味着,吴某某无法出现在补偿协商的谈判桌上,连发言权都没有,又何谈补偿呢?那么,让吴某某的合法身份得到认可就成了一个决定性的问题。经过对本案的仔细斟酌、分析,段律师确定了以律师函的方式直接确立吴某某被安置人地位,并迅速将律师函发送给相关部门,告知其吴某某承租人的身份及其拥有的北京某某机械设备有限公司注册、实地经营情况,很快,相关部门就直接联系吴某某洽谈补偿事宜。


办案第二辑:兵来将挡,无畏出击,争取主动


为了压低吴某某获得补偿的数额,降低吴某某的期望值,西红门镇政府很快的就作出了《限期拆除通知书》,该拆除通知书认定吴某某承租的厂房没有取得北京市规划行政主管部门的许可手续,属于违法建设。并责令产权人自行拆除,逾期未拆除,将依法组织拆除。这一通知无疑是惊天霹雳,直叫吴某某苦不堪言,好端端的公司瞬间就成了违建,还要被强拆!如果产权人配合工作,那么,他的公司面临的处境将十分危险。而此时,拆迁一方的游说甚至带有威胁的意味了。律师告知吴某某:该《限期拆除通知书》存在很多问题,如送达方式不合法,作出程序违法。因此,面对拆迁人的威胁无须恐慌,可以直接告知其我们准备就该《限期拆除通知书》提起法律程序。吴某某回复政府后,就接到了政府的电话通知:改天过来谈谈补偿的事宜。


当然,在这期间,吴某某的工厂一直受到了多方的骚扰,检查卫生情况、检查环保情况、检查税务情况等等,还有一些要进行强拆的语言威胁,为了保护吴某某的合法权益,律师直接给公安机关发函。律师认为公民的人身和财产安全不受侵犯,这是宪法赋予每个公民的基本权利,不能因为任何事由而非法侵害。任何人不能在没有合法手续的情况下任意损坏吴某某的财产,即使因公共利益之需要涉及搬迁,政府部门也不能忽略被拆迁人的合法权益和合理诉求,应严格按照法定程序进行征收拆迁。根据相关法律规定,公安机关负有保护公民人身财产安全不受侵犯的职责。公安机关必须要履行法律所赋予的神圣职责,及时制止不法行为,保护吴某某的人身和财产安全。


办案第三辑:终极致胜


牌打出去了,为吴某某赢得了一个平和的谈判环境。各方都回到了谈判桌上,一起协商补偿的事宜。最后,经过多次协商,吴某某终于拿到满意的补偿,腾出了厂房。

律师点评:

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停产停业损失应该包括哪些补偿呢?


首先,预期利益损失。拆迁造成的经营中断,企业停产停业损失。


其次,违约的损失。企业和客户签订了一百万的合同,由于拆迁不能按时供货,一百万的违约成本是五万块,要补偿企业的违约损失。


最后,财务成本。向银行贷款一百万,每年付财务成本利息,现在由于经营断了,财务成本是累计增加的,所以财务成本也要纳入停产停业损失中。


这些都是可能遭受的损失。而对于人员安置遣散费,不属于停产停业损失范围,人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中,一般中小企业和私营企业都是没有的。


总之,遭遇拆迁,作为实际经营的企业有权获得停产停业损失费、搬家费等补偿。作为被拆迁人,本身属于弱势群体,即使把强劲的博弈方推上谈判席以后,弱势一方仍然不可松懈,明白自己的底线,并且给自己一个可以妥协的空间。被拆迁人还要懂得协商。谈判讲究的是妥协,寻求的是双赢。努力让自己的弱势转化为优势谈判,弱势的拆迁户方能获得理想补偿。

相关法条

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《城市房屋拆迁管理条例》


第33条:因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。由于各地规定不同,停产停业损失费大致有以下五种计算方法:

(1)以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。巢湖市、江苏淮安、郑州、南京市、海口市一般参照此方式补偿;(2)按房屋面积计算。四川天全、上海、北京一般按照此方式补偿;

(3)根据经营收入、利润等指标确定。海南省、东莞市、深圳市如此;

(4)按照营业年限计算。内蒙古参照上述标准执行;

(5)由评估机构进行评估。惠州市按评估结果进行补偿;

(6)据实补偿,协商确定。新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定,拆迁非住宅房屋实行产权调换的, 拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿,直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定,补偿期限为停产停业的时间。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第17条:对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿;


第23条:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。


12

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为ag手机客户端注册|官网主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。



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